[금융권지식] 부동산 PF 위기에 대해 알아보자 (부동산 PF 구조, 태영건설 워크아웃 이유, 향후 전망 등)

안녕하세요. 주식하는치타입니다.

오늘은 요즘 핫한 태영건설 사태를 통해 부동산 PF구조에 대해 알아보고자 합니다. 어떤 구조이기에 이런 사태가 발생했는지 최대한 쉽게 설명해보겠습니다.

우리나라의 부동산 개발은 빚을 내어 하는 구조가 자연스럽게 되어 있습니다. 대출을 통해 자금을 조달하고 그 자금으로 개발을 한 후 매각하여 수익을 회수, 대출을 상환하는 구조입니다.

부동산 개발 주체

일단 부동산 시장에는 3곳의 주체가 있습니다. 그 주체들이 하는 일부터 살펴보겠습니다.

1. 시행사: 말 그대로 공사를 행하는 회사입니다. 사실 우리가 흔히 사업 주체는 건설사라고 생각하는데, 시행사가 주도합니다. 토지 매입부터 개발과정 전반을 주도하며, 가장 큰 수익을 떼가는 곳이기도 합니다. 건설사는 사실 시행사와 계약을 맺고 용역을 하는 기관에 불과합니다.

만약 주변에 부동산 개발로 부자가 되었다는 사람이 있는데, 처음 들어보는 기업이고 인원수도 적은 것 같다면 시행사를 경영하고 있을 확률이 높습니다.

2. 시공사: 시행사의 계획대로 실제 건설을 해주는 건설사를 의미합니다. 건설사는 사실 시행사에서 돈만 받아가면 되는 용역인데, 대부분의 시행사가 큰 회사가 아니고 재무제표도 좋지 않다보니, 부동산 개발 사업을 위한 대출(흔히 말하는 부동산PF)을 좋은 금리에 받기 위해선 시공사가 그 자금에 대한 지급보증을 서주게 됩니다.

시공사에게도 그렇게 하는 것이 이득인 것이 대출 금리가 낮게 나와야 개발 사업의 이익이 크게 증가하기 때문이죠.

3. 금융기관: 부동산 PF 대출을 공급해주는 기관들입니다. 흔히 은행, 저축은행, 캐피탈사 등이 있습니다. 돈을 빌려준다는 의미로 대주라고도 불리며, 반대로 돈을 빌려가는 시행사나 시행사가 설립한 SPC는 차주라고 불립니다.

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부동산 PF 구조 (부동산 개발사업 진행 프로세스)

사실 부동산 PF 구조는 단순합니다. 먼저 시행사에서 토지 매입 등 기본 절차를 처리하기 위한 '브릿지론'을 받습니다. 여기서 브릿지(다리)라고 일컬어지는 이유는 이 자금이 본PF까지 이어주는 다리라고 보기 때문입니다.

그리고 토지매입, 시공사 선정 등 초기 작업이 마무리 되고 실제 시공을 위한 자금을 조달하는 것이 본PF입니다. 본PF에서 조달된 자금은 브릿지론 상환, 건설자금 등으로 활용되게 됩니다.

건물이 매각, 분양을 통해 수입 자금이 들어오게 되면 본 PF가 상환되는 구조입니다.

대출을 통해 사업이 진행되는 구조인만큼 부동산 시장 악화, 대출금리 상승에 굉장히 취약하게 됩니다. 대출금리가 올라가고, 부동산 시장이 악화되면  자연히 최종 매각, 분양도 어려워지게 되고, 본PF 원금 상환이 이루어지지 않게되면 디폴트가 나게 됩니다. 마찬가지로 고금리 환경에서 부동산 PF조달이 잘 안되면 브릿지론 상환이 어려워지고 디폴트가 나게 되는거죠.

태영건설(시공사)의 워크아웃은 왜 발생했는가?

앞서 시공사 부분에서 언급하였듯 시공사가 시행사에 지급보증을 제공하는 경우가 왕왕 있습니다. 본PF 상환이 어려워지게 되면 금융기관은 1차적으로 담보로 잡혀있는 토지, 건물을 매각하게 되고, 그 자금이 모자랄 시 시행사에 상환을 요청하게 됩니다. 일반적으로 중소기업인 시행사는 당연히 몇백억~몇천억원에 달하는 대출원금을 상환할 수 없고, 보증을 서준 시공사에 그 폭탄이 넘어가게 되죠.

현재 태영건설의 부동산 PF규모가 3.2조원 규모로 알려져 있습니다. 이 중 한 곳에서의 원금 상환이 어려워진 상황이고, 태영건설이 워크아웃에 돌입함에 따라 다른 사업장도 정상적인 진행이 어려울 것으로 예상됩니다. 시공사가 어려운 상황이면 시행사가 시공사를 교체할 수도 있지만, 현재처럼 건설경기가 안좋은 상황에서 태영건설이 빠지는 사업장을 지급보증을 서면서 들어갈 시공사가 있을까 싶습니다.

향후 전망

태영건설이 이대로 무너지고, 다른 부동산 PF 사업장까지 위기가 전이되면 이는 단순 기업 하나로 끝나는 이슈는 아닙니다. 앞서 언급하였듯 금융기관들도 많이 얽혀있는데, 작년 새마을금고에서 위기설 때 볼수 있듯 금융기관이 위험해지면 뱅크런 등으로 모든 경제주체들에게 영향을 미치게 됩니다.

그렇기 때문에 정부도 각종 대책을 통해 부동산 PF 사업장 관리에 힘쓰고 있는 것이죠.  부동산 PF 정상화 지원 펀드, 채권안정펀드 등으로 자금경색을 막고 있는 상황인데, 향후 추이를 면밀히 지켜봐야 할 것 같습니다.